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Städtebauförderungsprogramm "Stadtumbau West"



Die Stadtvertretung der Stadt Büdelsdorf hat in ihrer Sitzung am 11.12.2008 die Satzung der Stadt Büdelsdorf über die Festsetzung des Sanierungsgebietes „Hollerstraße-West“ beschlossen.

Das Sanierungsgebiet erstreckt sich entlang der Hollerstraße auf Büdelsdorfer Stadtgebiet sowie auf deren Fortführung, der Eckernförder Straße, auf Rendsburger Stadtgebiet und umfasst das nähere Umfeld dieser Straßenführung. Den zentralen Teil des Gebietes stellt der alte Büdelsdorfer Ortskern dar.

Allgemeine Informationen zum Sanierungsgebiet "Hollerstraße-West"

Anlass zum Beschluss eines Sanierungsgebiets gaben vor allem die in einigen Teilen des Gebietes durch das integrierte Stadtentwicklungskonzept deutlich gewordenen bestehenden funktionalen und gestalterischen Mängel sowie der vermehrte Leerstand von Wohn- und Gewerbeflächen entlang der Hollerstraße-West, die einen Aufwertungsbedarf erkennbar machen.

Ziel ist es nunmehr, einer Fehlentwicklung entgegenzuwirken und dem Bereich, in dem die Entwicklung Büdelsdorfs begonnen hat, wieder mehr Attraktivität für Anwohner und Geschäftsleute zu verleihen. Denn städtebauliche Entwicklung bedeutet neben der Schaffung von Neubaugebieten vor allem auch städtebauliches Erbe, wie wir es entlang der Hollerstraße-West vorfinden, zu erhalten und zu pflegen.

Durch die Sanierung soll eine Verschlechterung der städtebaulichen Situation verhindert werden, indem „Missstände“, d. h. vorhandene Substanz- und Funktionsschwächen, in einem Gebiet ausgeglichen werden.

Bei dieser Aufgabe wird die Stadt Büdelsdorf durch die BIG Städtebau GmbH unterstützt, die als Sanierungsträger fungiert.

Die Kosten der Gesamtmaßnahme trägt zunächst die Stadt, welche im Rahmen der Städtebauförderung Finanzhilfen des Landes und Bundes erhält. Nach Abschluss der Sanierung, die auf 15 Jahre angelegt ist, werden die Grundstückseigentümer im Rahmen der Mitfinanzierung zu einem Ausgleichsbetrag herangezogen, der dem Wertzuwachs des jeweiligen Grundstücks entspricht und somit individuell ermittelt wird.

Anlieger sollten sich angesprochen fühlen, in ihre Immobilie zu investieren. Denn es ist insbesondere hervorzuheben, dass Sanierungsvorhaben an privaten Gebäuden innerhalb des Sanierungsgebietes bis zu 30 % förderfähig sind.

Diese Förderung für private Investitionen wäre ohne die Festsetzung eines Sanierungsgebiets nicht möglich gewesen.

Weitere Informationen über private Fördermöglichkeiten erhalten Sie bei der BIG Städtebau GmbH (siehe Kontakt).

Was sind Ausgleichsbeträge und besteht für die Grundstückseigentümereine Verpflichtung sich finanziell an der Sanierung zu beteiligen?

Ausgleichsbeträge im Rahmen der städtebaulichen Sanierung haben den Zweck, neben dem Einsatz von Fördergeldern auch die Grundstückseigentümer an den Aufwendungen für die Sanierung zu beteiligen. Diese finanzielle Beteiligung, der sich die Grundstückseigentümer nicht entziehen können, ergibt sich zum einen aus § 154 Baugesetzbuch (BauGB) und zum anderen aus dem Grundgesetz (GG), das in Artikel 14 privates Eigentum nicht nur mit Rechten, sondern auch mit Pflichten verbindet. Abgeschöpft wird dabei nur die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des jeweiligen Grundstückes, welche bereits durch die Investitionen der Stadt in den Ausbau der Straßen und der öffentlichen Flächen hervorgerufen wird.


Eine zusätzliche Belastung der Grundstückseigentümer stellen diese Ausgleichsbeträge nicht dar, da innerhalb des Sanierungsgebietes keine Ausbaubeiträge für Straßensanierungen erhoben werden. Die Erfahrungen mit dem Instrument der städtebaulichen Sanierung in Schleswig-Holstein (z. B. in Plön, Eckernförde, Husum und Ratzeburg) haben gezeigt, dass eine nachhaltige Aufwertung von Stadtteilen erreicht wird. Viele Aufwendungen der Grundstückseigentümer beispielsweise im Rahmen von Modernisierungen, Instandsetzungen oder Umbauarbeiten werden angerechnet und reduzieren somit den zu zahlenden Ausgleichsbetrag. Über diesen Weg soll ein zusätzlicher Anreiz für private Investitionen geschaffen werden. Bereits vor der Sanierung ausgebaute Straßen wie beispielsweise die Löwenstraße wirken sich in der Regel nicht wertsteigernd auf den Bodenwert der anliegenden Grundstücke aus, sodass die fälligen Ausgleichsbeträge entsprechend geringer ausfallen.

Welche Wertsteigerung wird durch die Sanierung hervorgerufen?

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet mit einer Wertsteigerung bzw. Erhöhung des Bodenwertes der jeweiligen Grundstücke zu rechnen ist. Diese Wertsteigerung ergibt sich bereits aus den Investitionen in das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie die Neugestaltung von öffentlichen Grünflächen. Zur Bemessung der Wertsteigerung wird von dem unabhängigen Kreisgutachterausschuss der Bodenwert sowohl vor Beginn der Sanierung (Anfangswert) als auch nach Abschluss der Sanierung (Endwert) bestimmt. Die dabei ermittelte Differenz wird als Wertsteigerung den Grundstückeigentümern in Rechnung gestellt.


Eine durchschnittliche Höhe der Wertsteigerung ist von den durchgeführten Maßnahmen, der Lage des Sanierungsgebietes und der jeweiligen Grundstücksausnutzung abhängig und kann daher im Vorfeld nicht beziffert werden. Die im Raum stehenden 10,00 bis 30,00 € pro qm beziehen sich ausschließlich auf die abgeschlossene Sanierung des Rendsburger Stadtteils Neuwerk. Eine Aussage zu der Höhe der später anfallenden Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet Hollerstraße-West sind nicht möglich, da diese u. a. von den tatsächlich durchgeführten Maßnahmen abhängig sind.

Ist der Eintrag eines Sanierungsvermerkes im Grundbuch notwendig?

Der Eintrag eines Sanierungsvermerkes im Grundbuch fußt auf § 143 BauGB und dient der Sicherung der Zwecke und Ziele der Sanierung. In einem förmlich festgelegen Sanierungsgebiet bedürfen bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge (z. B. Veräußerung und Teilung eines Grundstückes, Errichtung oder Veränderung von baulichen Anlagen etc.) einer besonderen Genehmigung seitens der Kommune. Über den Sanierungsvermerk im Grundbuch erhält die Kommune Kenntnis über diese Vorgänge und kann die Einhaltung der Ziele und Zwecke der Sanierung sicherstellen. Die Genehmigung seitens der Kommune darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Vorgang oder die damit erkennbare bezweckte Nutzung eine Durchführung der Sanierung unmöglich macht oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwider laufen würde. Es würde daher nur in Ausnahmefällen zu einer Versagung der Genehmigung kommen.


Mit der Eintragung des Vermerks und auch der späteren Löschung nach Abschluss der Sanierung entstehen dem Grundstückseigentümer keine Kosten. Eine Wertminderung des jeweiligen Grundstücks ist nicht gegeben, da mit dem Vermerk lediglich eine Auskunftspflicht über Vorhaben und Rechtsvorgänge verbunden ist.

Wird die Sanierung einer Sanierungsgesellschaft übertragen?

Die Kommune kann sich gemäß § 157 – 161 BauGB zur Erfüllung von Aufgaben, die ihr bei der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung obliegen, eines geeigneten Beauftragten bedienen. Die Stadt Büdelsdorf arbeitet seit mehreren Jahren vertrauensvoll mit der BIG-Städtebau GmbH, Kiel, als Sanierungsträger für das Gebiet Obereider zusammen. Die BIG-Städtebau unterstützt die Stadt fachlich und ist aufgrund der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen (VU) zum geplanten Sanierungsgebiet mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut.


Als Auftragnehmer der Stadt Büdelsdorf arbeitet die BIG-Städtebau entsprechend den städtischen Vorgaben, so dass die Planungshoheit zu jeder Zeit bei der Stadt Büdelsdorf liegt. Zur Umsetzung gelangen dabei nur die Projekte und Maßnahmen, die von den städtischen Gremien beschlossen werden.

Haben die Grundstückseigentümer Mitspracherecht bei der Sanierung undwerden sie über den Fortgang der Sanierung informiert?

Mit der Ausweisung eines Sanierungsgebietes reagiert eine Kommune auf offenkundige städtebauliche Missstände und kommt auf diesem Weg der Verpflichtung nach gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen sowie der Erhaltung und Schaffung sozial stabiler Bewohnerstrukturen nach. Die betroffenen Grundstückseigentümer sind im Rahmen eines Beteiligungsverfahrens über die Vorbereitenden Untersuchungen und über die Inhalte der Sanierung informiert worden. Die jeweils dazu notwendigen Beschlüsse wurden
in öffentlichen Sitzungen der städtischen Gremien beraten. Über die Tagespresse und das städtische Mitteilungsblatt Büdelsdorfer Rundschau wurde auf die Termine und Veranstaltungen hingewiesen. Sowohl über die folgenden Gremiumssitzungen, Veröffentlichungen in der Tagespresse als auch über weitere Öffentlichkeitsveranstaltungen zu der Sanierung werden die Bürger und Grundstückseigentümer informiert. Bei einem Projekt mit einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren, ist dies für die Stadt Büdelsdorf
selbstverständlich, zumal eine erfolgreiche Sanierung nur gemeinsam mit den Bürgerinnen und Bürgern durchgeführt und abgeschlossen werden kann.


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